Настоящий управдом
Андрею Мужщинскому 37 лет, он живет в Красноярске, на правом берегу Енисея, с женой и двумя детьми. Десять лет назад Андрей переехал в пятиэтажную хрущевку 60-х годов постройки, стал старостой своего дома и отремонтировал его за 12 миллионов рублей. Деньги искал, где только можно: это были и платежи жителей, которые собирала управляющая компания, и гранты мэрии, и средства спонсоров. С тех пор быть управдомом — его хобби. Андрея знают все в округе, к нему обращаются за консультацией жители других домов, а красноярцы в соцсетях просят его взять «на баланс» свои дома
«Вы мою подпись украдете»
«Работая в местной газете “Городские новости”, я много писал про ЖКХ, — Андрей признается: в ту пору и не думал, что станет управдомом. — Этой темы журналисты, как правило, избегают: “неинтересная”, “там одни жалобщики”, “всем не угодишь”. А для меня она оказалась очень благодатной: всегда есть герои, можно такие истории накопать! Ну и разбираться, конечно, пришлось. Жилищный кодекс теперь моя настольная книга».
А началось все с того, что в 2013 году Андрей с женой Ниной купили квартиру в доме на улице Вавилова. Это правый — промышленный — берег Красноярска. Большая часть жилья здесь была построена в 50–60-х годах. И с тех пор серьезно не ремонтировалась. Дом номер 45, куда заселилась молодая семья, оказался проблемным: в подвале текли трубы, в подъезде стоял ужасный запах, фасад обшарпанный, двор ветхий. Пара ждала малыша, и перспектива растить ребенка в таких условиях нагоняла тоску. Погулять негде, в подъезде вонь, и менять это никто не собирался.
«В какой-то момент мне все надоело, решил: надо что-то делать. Пошел в управляющую компанию: “Давайте ремонтировать”».
Жилищники тут же перевели стрелки: «Вот пакет документов, собирайте общее собрание». А как это делается? Ни старосты, ни ответственного на тот момент в доме не было. За десять дней, как того требует Жилищный кодекс, Андрей написал объявление, что тогда-то во дворе дома состоится общее собрание жильцов, где будет обсуждаться вопрос ремонта внутридомовых труб, наклеил на дверях подъездов. В день икс из 100 жителей дома пришло лишь десять человек. Проголосовали за то, чтобы потратить деньги, собранные на текущий ремонт, на трубы. Дальше предстояло штурмовать квартиры. Каждый вечер после работы Андрей шел не домой ужинать, а наскребать необходимые 67% голосов. 50% набралось довольно быстро, дальше пришлось побегать.
«Кто-то посылал, кто-то просто дверь не открывал. Я: “Поставьте, пожалуйста, свою подпись”. А мне: “Не буду, я никому не верю”, «Не-е-ет. Вы мою подпись украдете”».
Сложнее всего оказалось там, где квартиры сдаются. Приходилось разыскивать собственников, которые живут в разных концах города. Проще всего — с муниципальными квартирами (в доме Андрея такая оказалась одна). В администрации района сидит специальный сотрудник по работе с населением, у которого есть доверенность, и он чаще всего голосует так, как большинство, либо воздерживается, если вопрос спорный.
Отдельная история — с владельцами нежилых помещений. Иногда у них самые большие площади, а чем больше площадь, тем весомее голос. Одно дело — искать владельца одной четвертой однушки, другое дело — найти одного владельца нежилой части в трехкомнатной квартире. Позже Андрей понял, что в первую очередь надо собирать как раз их голоса. Но они тоже не всегда рады: «Я здесь не живу, мне все равно». Игнорируют, не берут трубку, не хотят разговаривать. Муторно, долго, но через три недели необходимые 67% голосов были собраны, решение и голоса переданы в управляющую компанию, которая нашла подрядчика, и тот начал ремонт.
«Управдом — друг человека»
После первого удачного опыта Андрей взял листок бумаги, перечислил на нем все проблемы дома и отметил, что нужно сделать в первую очередь, а что может подождать. Первым делом — инженерка: трубы, электрика, все, что отвечает за жизнеобеспечение, потом — красивости: подъезды, фасады. Люди, конечно, всегда хотят красоты, того, что в первую очередь заметно. Но какой смысл? Завтра проводку замкнет — и свежевыкрашенный подъезд придется заново ремонтировать. Так журналист начал превращаться в жилищника. Изучать литературу, разбираться, чем отличается текущий ремонт от капитального, сколько раз в неделю должны мыть подъезды и мести двор. Соседи, видя такую активность, обращались за помощью. И вскоре предложили: «А давай сделаем тебя председателем дома?!» Андрею в помощь вызвались две женщины-соседки. Так совет дома из трех человек стал отстаивать интересы жителей.
В части домов Красноярска управдомы остались еще с советских времен. Это активные пенсионеры, чаще бабушки, которым «больше всех надо», у них много свободного времени, и общественная нагрузка им в радость. В остальных же домах управдомы были номинальные, на бумаге. В 2011 году в Жилищном кодексе появилась статья 161.1, согласно которой собственники многоквартирных домов должны избирать совет дома и председателя. Но добровольно взваливать на себя такую нагрузку никто хотел.
Учиться премудростям домоуправления Андрею особенно было некогда, он все познавал на практике. А вот учителя, к которым можно обратиться и чьим опытом вдохновиться, были. Еще в самом начале его учебы «Жилфонд» Красноярска устраивал встречи управдомов. Даже Школа управдома в Красноярске работала, где управляющие компании и другие специалисты сферы ЖКХ учили новеньких старост управлять домами. На одной из таких встреч Андрей познакомился с Ниной Александровной из легендарного дома номер 104 на проспекте Газеты «Красноярский рабочий», самой длинной центральной улице на правобережье Красноярска. У нее в доме были не только порядок и чистота — дом также успешно зарабатывал на рекламе и сдаче имущества в аренду. А деньги тратил на ремонт и благоустройство.
«Кстати, вскоре появился чудесный закон, согласно которому жители дома могут делегировать совету принятие решения по текущему ремонту, — говорит Андрей. — Если раньше нужно было всех опросить, прежде чем принять решение, что и где отремонтировать, то теперь мы могли это решать втроем. Допустим, накопилось на счету дома 100 тысяч рублей, сели, обсудили, что нам надо — заменить люки на чердаке или в подвале, — и приняли решение».
Где взять деньги, если их нет
Одно дело — затевать ремонт, когда на счету дома есть деньги. А если денег нет, а фасад трескается и крыша течет?! Порыскав на сайте администрации города, Андрей нашел информацию, что мэрия дает субсидии на капитальный ремонт домов. Информация открытая, хотя и не «на первой полосе», ее нужно найти. Да и деньги полагаются не всем. Согласно новому Жилищному кодексу, принятому в 2005 году, если на момент приватизации первой квартиры дом нуждался в капитальном ремонте, то жители могут рассчитывать на бюджетное финансирование ремонта. Дом 60-х годов постройки, конечно, нуждался!
«Бюджет ограничен, и, если желающих много, сразу на всех денег может не хватить, но определенную сумму на эти нужды выделяют каждый год. Чтобы ее получить, нужно так же провести общее собрание жильцов и обратиться в администрацию города. Там заседает специальная комиссия, которая решает, дать деньги или не дать (например, документы неправильно оформлены или жильцы не доказали, что ремонт необходим). Но по опыту обычно дают. Другое дело — этим мало кто пользуется».
Так Андрею удалось отремонтировать фасад дома. На ремонт двора получили субсидию, приняв участие в программе мэрии «Комфортная городская среда». Еще, объясняет Андрей, есть такая штука, как инициативное бюджетирование, через него тоже можно ремонтировать здания — он пока не пробовал, но другие красноярские дома в этом участвовали. А еще гранты на благоустройство выделяют крупные коммерческие компании города. Чтобы быть в курсе того, что предлагают и куда реально попасть, надо периодически мониторить информацию.
И главное — активно приглашать к благоустройству бизнес. Порой предприниматели и рады поучаствовать, но не знают, к кому обратиться. Однажды к Андрею пришел предприниматель, у которого был магазин на первом этаже дома: «Мне бы узаконить перепланировку, а для этого нужно согласие общего собрания жильцов, не знаю, согласятся ли». Все необходимые документы и заключение у него были. Посмотрели бумаги, Андрей подумал: «Почему-бы и нет». Бизнесмен предложил: «А мы можем за это что-то хорошее для дома сделать, например заменить почтовые ящики». Отлично!
«Когда такое предлагают, я не стесняюсь. Понятно, что трубы менять бизнес не будет. Но поставить эстетичные урны для мусора, установить вазоны для цветов, устроить клумбу, разбить газон вполне реально. Это же и приятно, и жители будут лояльнее относиться».
Всего Андрей насчитал восемь источников, где можно взять средства на ремонт дома. Все, кроме двух, он уже опробовал. Говорит, что если рассчитывать только на деньги жителей, то и 20 лет не хватит, чтобы накопить на все необходимые работы.
«Кошмарю бизнес»
Однако быстро и гладко договориться удается не всегда. Иногда приходится писать посты в социальных сетях под девизом «Кошмарю бизнес, который кошмарит жителей нашего дома!».
Летом прошлого года жители пятиэтажек в микрорайоне улиц Вавилова и Семафорной выступили против соседства с многоэтажками, которые там начали строить администрация и компания «СибЛидер». Люди возмущались — в этом месте и так плотная застройка, им нужны детские и спортивные площадки, а не парковки, и вообще — побольше пространства для жизни: «Так и будем на головах сидеть друг у друга», «Вы планы мэрии видели? Они же на месте нашей детской площадки парковку нарисовали».
Конфликт разгорелся нешуточный. Выяснилось, что земля, где расположена детская площадка пятиэтажки, в собственности муниципалитета и тот давно передал ее в аренду застройщику. Мэрия предлагала жителям в будущем пользоваться площадкой новых домов. Но как? Люди из новостроек, как правило, ставят заборы, на их территорию не попасть.
Еще одна проблема — проезды. Новые дома планировали возводить в глубине дворов, чтобы к ним попасть, нужно проехать по дворам старых пятиэтажек, а это ежедневные пробки. Пожарным, скорым тоже не проехать. Народ начал собирать инициативные группы, готовили обращение в мэрию и прокуратуру. Андрей несколько лет переписывался с мэрией, ходил на приемы к главе города, вел переговоры с застройщиками. Удалось лишь договориться о том, что компания вложится в строительство детской площадки после того, как проведет коммуникации. Но все это временно, чем закончится спор, непонятно до сих пор.
В качестве управдома Андрей уже успел побывать в суде. А в прошлом году при поддержке прокуратуры судился с УК «Жилищные системы Красноярска», которая в 2020 году без ведома собственников потратила 30 тысяч рублей, накопленных на текущий ремонт дома, на разработку паспорта фасада. Того самого, что городские власти сделали обязательным перед Универсиадой-2019 и отменили сразу после того, как игры прошли.
«Управляющая компания уверяла, что согласия собственников на то, чтобы деньги жителей потратить на паспорт фасада, не нужно. Да, прямого запрета, как и прямого разрешения, в законе нет. Но при этом Жилищный кодекс прямо говорит: на что стоит потратить деньги текущего ремонта, собственники решают на общем собрании. Единственное исключение, если речь идет о необходимости устранения аварийной ситуации и наличии предписания надзорного органа. Но где в большинстве своем бессмысленный документ — паспорт фасада, а где аварийная ситуация?»
Порой приходится обращаться и в надзорные органы. К примеру, однажды соседи решили, что в подъезде на лестницах нужно поставить решетки, промежутки были большие и опасные. Обсудили, договорились, все подписали. А управляющая компания ничего не делала, хотя и деньги были. Месяц, два Андрей к ним ходил как на работу: «Когда будут решетки?» Решил написать жалобу в Стройнадзор, сотрудники управляющей компании сами согласились, что так будет быстрее. И вот аккурат перед проверкой решетки появились. Пришел проверяющий, а там уже все стоит.
«Но это были времена до “спецоперации”, сейчас все намного сложнее. Весной прошлого года из Федерации спустили очень много мораториев на проверки. Сейчас хоть испишись — проверять не придут, максимум — пришлют письмо: “На вас жалуются, устраните”. Поэтому приходится всех пинать. Директору своей управляющей компании я пишу каждый день, как по работе (показывает ватсап и длинную ленту переписки. — Прим. ТД). Вот сегодня обсуждали, как нам качалку отремонтировать. Есть у меня телефон и его зама, и главы моего района».
«Жители молчали, УК не суетилась»
Получается, сколько бы ни было строчек в платежке за квартиру или организаций, которые занимаются обслуживанием дома, жить от этого не комфортнее, пока сами жители не начнут разбираться в проблемах ЖКХ. Погрузившись в тему, Андрей понял, что деньги, которые можно потратить, надо тратить сразу.
По закону средства на текущий ремонт можно потратить в двух случаях: по решению общего собрания жильцов и если есть предписание надзорного органа, допустим какая-то аварийная или угрожающая жизни ситуация — тогда управляющая компания делает это без разрешения жильцов. Даже если денег на счете не хватает — в счет будущих платежей. Но чаще всего это такая кубышка, которая годами копится и копится. В том случае, если жители не проявляют инициативу и не решают, куда ее потратить. Однако это опасно.
«В 2016 году в Красноярске обанкротился “Жилфонд”, самая крупная управляющая компания города, объединяющая в себе семь УК. И оказалось, что на счетах многих домов, которыми она управляла, была накоплена приличная сумма, всего зависло около двух миллиардов рублей. Не то чтобы их некуда было потратить — наверняка было. Просто жители молчали, управляющие компании не суетились. Деньги не ушли в никуда, наверняка на них делался ремонт в других домах, более старых и проблемных, где была экстренная ситуация, в счет будущих платежей. Но будущих не случилось, а компания стала банкротом. Да и сейчас в городе есть дома, где деньги, которые жители платят за текущий ремонт, никак не расходуются, — та ситуация мало кого научила уму-разуму. А мы всегда тратим все и сразу — нам есть куда, дом-то старый. И вот перед тем банкротством мы успели все потратить».
Главное — стимул
Накопленный опыт помогает Андрею не только в решении вопросов по своим домам, он ведет постоянную рубрику «Практикующий управдом» в СМИ и социальных сетях. Объясняет, что должна сделать ваша УК за лето, где взять деньги на ремонт дома, как сэкономить тепло и сделать дом энергоэффективным, как подготовить его к зиме. Можно много где прочитать, как это делается или должно делаться по закону. А Андрей рассказывает, как это реально работает.
На вопрос, почему мало кто пользуется возможностью улучшить жизнь вокруг себя, Андрей отвечает, что не хватает инициативных людей. По сути, это вторая, дополнительная работа на общественных началах. И чаще всего — неблагодарная, люди вечно недовольны тем, что касается ЖКХ. Мы все сегодня собственники своих квадратных метров. Но это накладывает в том числе и обязательства — следить за собственностью самим.
У Андрея был опыт (за время работы в СМИ не один десяток текстов написал), как сделать так, чтобы дело сдвинулось с мертвой точки. Кажется, уже сотни раз объяснял: провести собрание жильцов и предложить что-то может абсолютно любой собственник, закон это позволяет. Делайте! Но нет, берутся единицы, до счастливого финала доходит и того меньше. Возможно, Андрею действительно повезло, в семье к такой общественной нагрузке мужа и отца относятся с пониманием.
«Так он же это и для себя делает. Понятно, что бенефициарами будут в том числе соседи. Но и мы тоже. На детской площадке гуляют наши дети. Даже сейчас, когда мы уже переехали, им нравится туда ходить играть. Только такая мотивация и работает», — говорит жена Андрея Нина.
Шесть лет назад Андрей с семьей переехал в другой дом в этом же районе. Чтобы детям было ближе ходить в школу. Жители своего управдома отпускать никак не хотели. Андрей посмеялся: «А помните, как вы говорили, что у нас ничего не выйдет», пообещал не бросать и довести все запланированные ремонты до конца. Ему и самому хотелось свой проект «Полностью капитально отремонтируй пятиэтажку» завершить. Не успел обжиться на новом месте — соседи стали просить стать управдомом и у них. Оказалось, его уже прорекламировали — район маленький, все друг друга знают. Выбора не было, тем более старосты в доме на тот момент тоже не было. И теперь он староста двух домов сразу.
«На самом деле проблемы везде одинаковые. Когда живешь и не вникаешь особо в ситуацию, кажется, только в твоем доме и то плохо, и другое. Но везде одно и то же: некачественно убирают, дворник редко появляется, трубы текут».
В новом доме Андрею уже удалось отремонтировать по городской программе двор и фасад, а за счет накоплений жителей сделать отмостку. В следующем году за счет фонда капремонта он планирует поменять инженерные сети в подвале.
«Даже в законодательстве особых проблем я не вижу. Законы есть, их много, они часто меняются, следить не успеваешь за изменениями. Я убежден, что все задокументировать и прописать невозможно, всегда будут нюансы. С одной стороны, я бы многое упростил, чтобы без лишних подписей, согласований. Но тут палка о двух концах. Хорошо, если дому повезет со старостой. А если нет? Есть примеры, когда он начинает “дружить” с управляющей компанией не в пользу жителей, и люди ничего не могут с этим поделать».
Андрей убежден: людям нужен стимул, почву надо создавать, чтобы захотелось делать хорошее. Если они видят, что тут убирают, тут облагораживают, запускается работающий механизм. Смотришь, а они уже и сами что-то сделали, предложили, подсуетились. А когда не делается ничего, сложно начать. Года три назад к Андрею пришли художники, предложили дом разрисовать — бесплатно. Он сразу же согласился, подписал необходимые бумаги. Теперь на фасаде красуется фреска — женщина, склонившаяся над ростком. Потом вспомнил, что во дворе есть стена отделения полиции — страшная, обшарпанная, объявлениями заклеенная. Попросил разрисовать и ее. Художники согласились. Но пришлось у полиции год разрешения добиваться.
Даже такие дела — добрые и незатратные — решаются небыстро.
«Например, мы полтора года бодались с УК, чтобы накопленные жителями деньги на текущий ремонт жилищники вложили в обновление подъездов. Замминистра ЖКХ за это время был у нас пять раз — помогал подгонять рабочих, пока наконец-то не сделали».
Откуда взялись 12 миллионов рублей, которые Андрей потратил на ремонт дома за последние десять лет:
- 2,8 миллиона рублей — это деньги, которые собственники ежемесячно платили за текущий ремонт: на свои деньги жители сделали ремонт в подъездах (восстановили проваливающиеся полы, отремонтировали стены, поставили новые тамбурные двери, двери в подвал, люки на чердак, окна в подъездах, решетки), установили общедомовой узел учета тепловой энергии, обустроили спортивный городок, смонтировали качели и горки во дворе;
- 4 миллиона рублей — деньги капремонта: Андрей вынес эту сумму отдельно, так как, по сути, региональный оператор отремонтировал электрику в долг, ближайшие пару лет жители будут платить взносы и закрывать эту недостачу;
- 4,6 миллиона рублей — это деньги из бюджета города: жители подавали заявки на участие в муниципальной программе капремонта — благодаря этому отремонтировали инженерные сети в подвале (горячее и холодное водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение), фасад и отмостку, — участвовали в программе «Турник в каждый дом», получили субсидию на ремонт дворового проезда;
- около 320 тысяч рублей — деньги спонсоров и грантов: предприниматель, у которого офис на первом этаже, заменил все почтовые ящики в доме, компания, которая застраивает район, вложилась в детскую площадку (песочница, лабиринт, карусель, саженцы сирени, спиреи, елки), участники фестиваля «Крась» разрисовали стену отделения полиции, выходящую во двор, и боковую стену дома.
Каждый день мы пишем о самых важных проблемах в нашей стране и предлагаем способы их решения. За девять лет мы собрали 300 миллионов рублей в пользу проверенных благотворительных организаций.
«Такие дела» существуют благодаря пожертвованиям: с их помощью мы оплачиваем работу авторов, фотографов и редакторов, ездим в командировки и проводим исследования. Мы просим вас оформить пожертвование в поддержку проекта. Любая помощь, особенно если она регулярная, помогает нам работать.
Оформив регулярное пожертвование на сумму от 500 рублей, вы сможете присоединиться к «Таким друзьям» — сообществу близких по духу людей. Здесь вас ждут мастер-классы и воркшопы, общение с редакцией, обсуждение текстов и встречи с их героями.
Станьте частью перемен — оформите ежемесячное пожертвование. Спасибо, что вы с нами!
Помочь нам
