Квартира без наследников. Как мошенники крадут имущество у государства и почему ответственность за это несут последние владельцы?

Когда владелец квартиры умирает, не оставив наследников, государство должно переоформить его жилье на себя — это называется выморочным имуществом. Из-за низкого контроля над ним в Москве нередко возникает ситуация, при которой квартиры пустуют, и этим пользуются мошенники. Они оформляют жилье на себя по поддельным документам, а потом продают. Когда государству становится известно о мошенничестве, оно предъявляет судебный иск не к тому, кто незаконным путем завладел имуществом, а к новому его владельцу — добросовестному приобретателю, который не знал о похищении квартиры. У него отбирают жилье и выселяют. В 2017 году Конституционный суд так делать запретил, но многие пострадавшие до сих пор вынуждены судиться с властями.

«Такие дела» поговорили с добросовестными покупателями, которые купили квартиры — объекты мошенничества, и с юристами, которые помогают таким семьям. 

Фото: pxhere.com

Дело Однодворцевых

В 2005 году семья Однодворцевых купила в Москве двухкомнатную квартиру. Спустя три года они получили иск от межрайонного прокурора, который выступал в интересах департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (теперь — департамент городского имущества) и требовал изъять квартиру у Однодворцевых, снять их с регистрационного учета и выселить.

До переезда в Москву Татьяна и Валерий Однодворцевы жили в Белгороде. «Работы особо не было, и знакомые нас как-то спросили, а почему мы в Москву не уедем. Так и решили», — рассказывает Татьяна. Сначала они снимали жилье, затем продали квартиры в Белгороде и купили квартиру в Москве. Жили в ней вшестером: Татьяна и Валерий, их сын с женой и ребенком и отец Валерия. В 2008 году они получили иск. «Открываем почтовый ящик, а там толстое письмо. Прочитали и не поняли ничего, подумали, что ошибка какая-то. Оказалось, что не ошибка и что когда-то эту квартиру приватизировали мошеннику», — вспоминает Татьяна.

До 2000 года в этой квартире проживал мужчина, который являлся ее законным собственником. Затем он умер, и квартира осталась пустой, три года никто не предъявлял на нее прав. В июле 2003 года в ней прописалась Ольга Мальцева на основании свидетельства о браке с уже умершим мужчиной. В 2004 году департамент жилищной политики заключил с ней договор социального найма и договор передачи квартиры в собственность. Спустя несколько лет департамент выяснил, что свидетельство о заключении брака было поддельным, а значит, договор передачи квартиры в собственность — недействительным. И хотя незаконными были действия Мальцевой, а сам департамент был участником сделки по приватизации квартиры мошеннице, иск получила не Мальцева, а Однодворцевы.

«Когда мы получили письмо, мы первым делом пошли в суд. И первый суд мы выиграли, но Мосгорсуд отменил это решение и отправил обратно на рассмотрение в районный суд к другому судье. Этот судья нас выслушал и сказал, что квартиру нужно вернуть департаменту, но нас оставить в ней проживать. А Мосгорсуд опять это отменил, — объясняет Татьяна. — Мы судимся уже 12-й год». 

Чиновники пообещали Однодворцевым заключить договор социального найма, но сначала этому помешала реорганизация департамента жилищной политики в департамент городского имущества, а в 2016 году семья получила отказ. Из квартиры их выписали, и уже несколько лет они живут в страхе, что их выселят. «Мы пенсионеры, много лет проработали на севере. У меня стаж больше 30 лет, у мужа примерно столько же. Отец мужа — ветеран войны, инвалид, ему 95 лет. В этом году его с днем рождения поздравили: подарили открытку с подписью Путина и часы. Но лучше бы просто оставили нас в покое», — говорит Татьяна. 

Дело Гладышевой

Однодворцевы не единственные, кто оказался в этой ситуации. Руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан, представитель семьи в Конституционном суде, говорит, что за последние 15 лет в Москве было подано несколько сотен таких исков. «Когда выясняется, что квартира выбыла из владения государства, то сложный путь — это искать того человека, который когда-то давно приобрел эту квартиру незаконным путем, и пытаться взыскать с него деньги, которые он получил, продав ее. Более простой вариант — прийти к тому, кто этой квартирой владеет сегодня. Им оказывается добросовестный приобретатель, который не имел никакого отношения к незаконным операциям с этой недвижимостью. Как, например, Однодворцевы: суд признал, что они не знали и не могли знать, что квартира ушла от государства помимо воли государства», — поясняет юрист. 

В 2008 году Светлана Гладышева получила иск от департамента жилищной политики об истребовании у нее квартиры и выселении вместе с ее несовершеннолетним сыном. Квартиру на вторичном рынке она купила в 2005 году. Она была ее третьим собственником и до сих пор им остается. «Департамент обосновывал свой иск тем, что сделка по приватизации, в которой я не участвовала (первая сделка по переходу прав собственности от муниципального жилья к частному лицу), была недействительной, потому что была совершена по поддельным документам», — рассказывает Светлана. 

Первое решение суда было в пользу Гладышевой. В судебном процессе от истца был представитель департамента жилищной политики, который потребовал у Светланы взятку, чтобы ведомство не обжаловало это судебное решение. «Я не согласилась, обратилась в правоохранительные органы, и его взяли с поличным», — рассказывает Гладышева. Департамент в итоге обратился в Мосгорсуд. Дело снова направили в районный суд, и уже при повторном рассмотрении иск департамента об истребовании квартиры удовлетворили. С этим решением Светлана не согласилась и подала жалобу в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ).

Читайте также Повсюду на птичьих правах

«Когда меня выселяли, органы опеки и отдел по делам несовершеннолетних сказали, что о моем ребенке позаботятся и пристроят в детский дом, — вспоминает Светлана. — Я писала заявление в суд об отсрочке исполнения решения, писала, что моя жалоба находится в ЕСПЧ. В итоге мне дали отсрочку исполнения решения суда, поэтому фактически меня не выселили. Хотя каждый звонок и шорох около квартиры вызывал панику. Я даже прятала ребенка. Правоохранительные органы требовали объяснить, где он, на что я отвечала, что не скажу, чтобы его не отняли. Так государство защищало права ребенка».

В России Гладышева дошла до Верховного суда. На ее сторону встала Генеральная прокуратура и уполномоченный по правам человека в РФ. Одновременно ЕСПЧ вынес решение о том, что была нарушена Конвенция о защите прав человека и основных свобод. Это привело к тому, что в 2011 году Верховный суд признал решение о выселении Светланы незаконным и направил дело опять в районный суд, где в иске департамента было отказано.

С 2008 года Гладышева занимается проблемами добросовестных приобретателей. Она создала организацию «Центр защиты жилья и жилищных прав», чтобы помогать людям, которые оказались в той ситуации, через которую она сама прошла. «К 2020 году ЕСПЧ вынес уже около 80 решений со ссылкой на дело “Гладышева против России” в пользу граждан РФ, — рассказывает она. — После 2011 года Россия должна была предпринять меры общего характера и сделать все для того, чтобы прекратить эту порочную практику».

Дело Дубовца

Ситуация не изменилась и после 2017 года, когда Конституционный суд в деле Александра Дубовца запретил изымать по искам публично-правовых образований жилье у добросовестного приобретателя, который поверил выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и прошел регистрацию права собственности на имущество. «Все отношения, связанные с покупкой, продажей и владением недвижимости, отражены в ЕГРН. Он для того и существует, чтобы любой человек, который что-то покупает или продает, мог посмотреть в реестр и узнать, кто собственник недвижимости. Именно поэтому люди, которые полагаются на реестр, презюмируются добросовестными, пока не доказано обратное», — объясняет Григорий Вайпан.

Александр Дубовец приобрел квартиру в 2008 году — ранее она принадлежала человеку, который в 1994 году умер и не оставил наследников. «Ситуация достаточно редкая, потому что в законодательстве прописано семь очередей наследования, кто-то должен найтись. Если никто не находится, то восьмой очередью стоит государство», — поясняет Вайпан. В случае Дубовца государство не интересовалось судьбой квартиры более 20 лет с момента смерти первого собственника, и в результате мошенничества квартира попала на рынок недвижимости. В 2015 году чиновники истребовали квартиру Дубовца. Вернуть собственность ему удалось только после решения Конституционного суда. 

Конституционный суд

После дела Дубовца суды должны были начать пересматривать другие похожие дела, если судебные решения еще не вступили в силу или не были исполнены. На Однодворцевых правовая позиция КС распространяется, потому что исполнительное производство не окончено и фактически они не выселены. Но суды отказываются пересматривать дело, поэтому они подали жалобу в Конституционный суд. Их жалоба касается как раз той проблемы, что люди, по которым были приняты решения до дела Дубовца, не могут воспользоваться постановлением КС.

«Когда КС принимает постановление, он создает норму права. А суды, когда они не применяют правовую позицию КС, считают, что это просто еще одна из инстанций, — говорит адвокат кандидат юридических наук Дмитрий Степанов. — Поэтому у них такая позиция по отношению к тем делам, которые были до Дубовца: вы в КС не ходили, ваше дело не разрешено КС, поэтому и пересматривать его никто не будет. Это в корне неверно, потому что если КС что-то говорит, то это нужно воспринимать как закон».

Читайте также Кредитная история

Когда в 2017 году Конституционный суд запретил забирать жилье у добросовестных приобретателей, суды общей юрисдикции стали заставлять людей доказывать, что они действительно являются добросовестными, хотя это должна доказывать выписка из ЕГРН. «Мы сейчас в ЕСПЧ ведем такое дело. В 2018 году у людей отобрали квартиру по суду. И суд сказал, что они недобросовестные, потому что они не получили выписку из домовой книги, когда покупали квартиру. А если бы они это сделали, то увидели бы, что три сделки назад человек, который продавал эту квартиру, умер раньше, чем состоялась продажа, — то есть было мошенничество. Но проблема в том, что у покупателя нет доступа к домовой книге. Этими амбарными книгами, которыми суды подменяют ЕГРН, оправдывается абсолютно несправедливое изъятие собственности», — считает Вайпан. 

Юрист Степанов уточняет, что цель создания ЕГРН — это публичная достоверность, поэтому любые попытки отхода от ЕГРН в сторону домовых книг и других документов — это движение в противоположном направлении. По мнению Степанова, оно должно пресекаться и на уровне закона, и на уровне судебной практики. «Приходит государство в лице департамента и говорит, что приобретатель недобросовестный, потому что он не посмотрел туда-то. Суд не вдается в детали и повторяет эту фразу в своем решении. Это значит, что государству было достаточно заявить этот довод, чтобы он был принят на веру. К сожалению, бремя доказывания распределено несправедливо: суды применяют высокие стандарты не к истцу — государству, а к добросовестному приобретателю», — говорит адвокат. 

Несправедливость закона

Изменения в закон, которые должны были последовать за постановлением Конституционного суда 2017 года, вступили в силу только в 2020 году. Но юристы считают, что эти поправки могут усугубить ситуацию. «Теперь в законе написано, что государство может в течение первых трех лет отнять квартиру у добросовестного приобретателя. Это противоречит тому, что КС сказал в 2017 году и что ЕСПЧ говорит с 2011 года», — комментирует Вайпан.

Предусмотренный механизм компенсации, говорит Вайпан, достаточно циничный. После того как у человека отняли квартиру, он должен подать иск к продавцу и получить судебное решение о взыскании с него денег. Потом нужно возбудить исполнительное производство, чтобы эти средства получить. Если в течение шести месяцев взыскать деньги с продавца не получится, добросовестный приобретатель может подать судебный иск к казне РФ, чтобы получить компенсацию в размере стоимости утраченной квартиры, и ждать вступления решения в силу. Так от момента выселения человека до получения денег за утраченную квартиру может пройти несколько лет. «Непонятно, как быть человеку все это время? У него истребовали квартиру, его выселили, деньги он еще не получил, ребенка отняли, потому что он бездомный, с регистрации его тоже сняли, а без прописки он даже не может получать судебные извещения», — говорит Гладышева.

Читайте также Почему судьи штампуют чужие решения

Еще один вопрос, который задают юристы, — почему бремя многолетней судебной волокиты ложится на плечи человека, который ни в чем не виноват? «Получается, что государство сначала отбирает у добросовестного приобретателя квартиру, а в другом процессе по суду платит ему деньги в размере стоимости этой квартиры. В чем смысл этого акробатического трюка? Три судебных процесса возникают на пустом месте. Сначала государство тратит собственные ресурсы, чтобы судиться с добросовестным приобретателем. Потом добросовестный приобретатель должен судиться со своим продавцом. И, ничего не добившись, он должен подавать судебный иск к государству о получении денег с утраченной квартиры. Это умножение сущностей без необходимости», — говорит Вайпан. 

По мнению юристов, проблема с выселением добросовестных приобретателей — в бездействии самих чиновников. В Москве есть постановление правительства, которое предписывает местным органам отслеживать выморочное имущество, но часто такие квартиры пустуют годами или мошенническим путем попадают на рынок недвижимости. «Полностью исключить возникновение таких ситуаций нельзя, но главный вопрос не в этом, а в том, кто должен нести за это ответственность и как распределяются риски, — говорит Вайпан. — Государство должно предъявлять денежный иск к тому человеку, который этой квартирой незаконно завладел. Бывают даже случаи, когда эти мошенники садятся в тюрьму, но иски им не предъявляются. Складывается парадоксальная ситуация, когда финансовое бремя несет не виновный человек, а добросовестный покупатель, который приобрел эту квартиру за собственные деньги. Вот в чем корень несправедливости».