«Несостоявшиеся ипотечники»

Цены на жилье в России растут рекордными темпами. Парадоксально, но сначала льготные программы ипотеки, а потом их отмена сделали для многих россиян покупку собственного жилья невозможной. Несмотря на рост зарплат, купить, а часто и арендовать жилье становится крайне сложно. «Такие дела» рассказывают, что происходит на рынке недвижимости в России и есть ли в этом хоть какой-то оптимизм.

В первом полугодии 2024-го цены на жилье в новостройках оказались на 50% выше, чем в аналогичном периоде 2022-го, следует из данных Росстата. Только со второго квартала 2023-го по второй квартал 2024 года квадратный метр новой квартиры подорожал на 32%, со 129 тысяч до 171 тысячи рублей, подсчитали «Такие дела».

Рост цен на новостройки в последние годы связан с широким применением льготной ипотеки — кредитов на жилье под 6,5%, а потом под 8%, введенной правительством в апреле 2020 года, писали «Ведомости». Власти заявили, что эта мера социальной поддержки оправдала себя, но существовать дальше в таком виде она не может, из-за того что на ипотечное жилье возник слишком большой спрос и цены на недвижимость выросли, нивелировав доступность такого кредита. Так, до конца 2021 года цены на новостройки выросли сразу на 38%.

«Мы по стройке вышли на 110 миллионов квадратных метров жилья [в год]. Кроме того, это позволило ежегодно улучшать жилищные условия более 4 миллионов семей (в 2023 году — порядка 3,5 миллиона семей). Без ипотеки мы бы этого не достигли никогда», — говорил вице-премьер России Марат Хуснуллин в марте 2024 года.

Экономист Наталья Зубаревич объясняет, что из-за относительно невысокой процентной ставки люди создали на рынке недвижимости слишком большой спрос, который не был полностью обеспечен предложением:

«Эта программа колоссально подстегнула спрос, и из-за этого очень быстро росли цены», — говорит Зубаревич.

Другим фактором роста спроса и, как следствие, цен на рынке недвижимости в последние годы стало распространение среди россиян удаленной работы во время пандемии коронавируса, говорит руководитель проекта «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.

«Люди имели возможность получать московские зарплаты, проживая в регионах. Это помогло многим провести сделки по покупке недвижимости себе и родителям», — объясняет эксперт.

Если по итогам 2019 года цены на новостройки выросли только на 3%, то по итогам 2020-го — сразу на 20%. К 2023 году темпы роста цен немного стабилизировались — до 21,5% в год, потому что застройщики стали вводить в эксплуатацию больше жилья, продолжает эксперт.

Минимальным спрос на квартиры и дома был во втором квартале 2022 года, после того как президент Владимир Путин объявил о начале «специальной военной операции» в Украине. Число договоров купли-продажи и долевого участия снизилось на четверть, но уже в следующем квартале восстановилось до прежних значений, следует из данных сервиса «ЦИАН», предоставленных «Таким делам».

Рост цен на жилье частично перекрывался увеличением номинальных зарплат, отмечает экономист Наталья Зубаревич. Так, в 2022–2023 годах в среднем по России номинальные зарплаты выросли на 14,6%, следует из данных Росстата. Но этот рост был неравномерен, продолжает эксперт, и зависел от дефицита рабочей силы в конкретной отрасли. 

По этим же данным, сильнее всего в 2022–2023 годах зарплаты выросли в обрабатывающих производствах (в некоторых отраслях — почти на четверть). «Сюда же можно отнести айтишников, финансистов, которые себя никогда не обижают», — добавляет Зубаревич.

Так, более высокими доходы населения оказались в тех субъектах Федерации, где было сконцентрировано много военных и промышленных предприятий, объясняет Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитики».

При этом менее заметным был рост доходов в Москве и сырьевых регионах вроде Тюменской области. По данным Росстата, жители столицы в 2023 году стали получать на 10,5% больше, чем в 2022-м. Это почти на 4 процентных пункта меньше, чем в среднем по стране.

В конце 2023 года рост зарплат и низкие проценты по льготной ипотеке снова спровоцировали увеличение спроса на жилье. По данным Центробанка, в сентябре 2023 года россиянам выдали почти 239 тысяч ипотечных займов — это рекордное число с начала 2018 года. Например, в 2021 году россияне брали в среднем 160 тысяч ипотечных кредитов в месяц, в 2022-м — 112 тысяч. Третий квартал 2023 года стал рекордным и по числу заключенных сделок купли-продажи, следует из данных «ЦИАН.Аналитики». 

Если, например, в Москве и Санкт-Петербурге по итогам 2023 года рост зарплат немного компенсировал повышение цен на жилье, то этого не произошло в Архангельской области, Красноярском и Краснодарском краях — там разница составила от 1 до 3 процентных пунктов, следует из данных Росстата. Хуже ситуация в Дагестане: там с 2022 по 2023 год зарплаты выросли на 11,3%, а цены на квартиры в новостройках — на 42,5%, в старых домах — на 20%.

Стоимость жилья в старом фонде растет медленнее, чем в новостройках, но широкое применение льготной ипотеки отразилось и на нем, говорит Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитики». Вторичное жилье в 2022–2024 годах подорожало на 20%, причем сильнее всего со второго квартала 2023-го по второй квартал 2024 года — сразу на 19%, сообщает Росстат.

«Новостройки для многих стали очень дороги, и появилось больше сделок на вторичном рынке. Но там цены тоже быстро подскочили, особенно после 2022 года. В результате, по моему опыту, появилось два типа клиентов: или достаточно обеспеченные люди, или семьи ветеранов СВО, зачастую погибших», — рассказывает риелтор Ангелина Иваницкая, работающая в одном из регионов Сибири. Она объясняет:

С 1 июля 2024 года в России перестала действовать широкая программа льготной ипотеки, по которой кредит на квартиру в новостройке был доступен большинству россиян по ставке 8%. В результате в июле число и объем выданных ипотечных займов упали примерно вдвое, следует из данных Центробанка. При этом доля сделок на вторичном рынке выросла, говорит Алексей Попов.

Он считает, что рынок должен прийти к «новому балансу», но пока неясно, как это отразится на ценах. Пока данные «ЦИАН.Аналитики», имеющиеся в распоряжении «Таких дел», не фиксируют значимого роста цен: в Москве и Петербурге новостройки подорожали с июня примерно на 1%, квадратный метр вторичного жилья стоит столько же. Коммерческие ставки по ипотеке теперь составляют около 20%, и это многих останавливает от покупки недвижимости, объясняет Попов: «Это, как правило, ситуация, когда есть либо большой первоначальный взнос, либо понимание, что в ближайшее время удастся все погасить».

Помимо этого, в России все еще действуют льготные программы, хотя и со строгими условиями, — это, например, семейная, дальневосточная, арктическая и IT-ипотека. Кроме того, банки и застройщики предлагают варианты рассрочки, рассказывает «Таким делам» ведущий маркетолог одной из строительных компаний Станислав Краснов.

Поэтому реальная ставка, по которой россияне сейчас берут ипотеку, ниже 20%, говорит Алексей Попов. По оценке Центробанка, в первый месяц после отмены льготной ипотеки она составила 10,23%.

Дальневосточная и арктическая ипотеки, позволяющие получить жилищный заем по ставке 2%, вызывают интерес только у местных жителей, считает Попов. Эти программы не способны спровоцировать массовую миграцию на Дальний Восток и в Арктику, добавляет Зубаревич. «Если люди едут, то не туда, где можно купить жилье, а туда, где есть работа и хорошая зарплата», — уверена она.

Отмена льготной ипотеки стала большим ударом для застройщиков, отмечает Краснов.

«Людей практически невозможно убедить в том, что им нужно срочно покупать свое жилье, при такой ставке, поэтому спрос, конечно, снизился», — поясняет эксперт.

После отмены льготной ипотеки ситуация, когда квартиросъемщики отказались от планов по приобретению недвижимости, стала очень распространенной, говорит Алексей Попов:

«Все это наложилось на высокий сезон, когда себе ищут временное жилье студенты, когда у многих людей заканчиваются договоры аренды. И, конечно, отразилось на ценах», — считает Попов.

По данным «ЦИАН.Аналитики», в августе 2024 года цены на аренду однокомнатной квартиры в Москве и Санкт-Петербурге выросли примерно на 19% по сравнению с июнем. В Красноярске и Краснодаре стоимость аренды такого же жилья выросла на 5%. Снизилась она за этот же период только в Архангельске, где хоть и с ограничениями, но действует арктическая ипотека.

«Люди плюнули на ипотеку и продолжают снимать. Теперь трешка в нашем районе стоит 120–150 тысяч рублей, и это для нас неподъемная сумма», — рассказывает жительница Москвы Александра Петухова.

Она говорит, что ее семья попробует найти жилье через друзей, то есть не по рыночной стоимости, а дешевле. «Но складывается ощущение, что жилье можно купить только на Крайнем Севере», — заключает Александра.

О том же говорит Евгения Куликовская, еще одна жительница Москвы. Она начала снимать двухкомнатную квартиру в столице весной 2024 года. К тому моменту, по данным популярных тематических сервисов, стоимость аренды квартир в Москве за полгода выросла на 25–40%.

«Если в апреле 2023 года я через ЦИАН сняла однушку за 33 тысячи рублей в месяц (плюс коммунальные услуги), то в апреле 2024 года аренда этой же квартиры стала стоить 42 тысячи рублей. А двухкомнатная примерно в таком же районе — 60 тысяч рублей», — рассказывает Евгения.

Она добавляет, что постоянно мониторит цены на рынке аренды недвижимости, чтобы заметить, когда они снизятся. Но за последние полгода увидела только незначительное повышение цен.

«Никаких перспектив на снижение цен, кажется, нет. Друзья, которые не имеют своих квартир, в ужасе: цены на аренду растут, а зарплаты — нет. Правда, никто из моего окружения не был на фронте и не работает в сфере ВПК», — рассказывает Евгения.

Она добавляет, что не видит для себя никаких перспектив на покупку собственного жилья в России. «Это возможно только для тех, у кого уже есть в собственности недвижимость, которую можно продать по возросшим ценам. Вырученные деньги можно потратить на первоначальный взнос, а потом 30 лет платить оставшуюся сумму. Если всего этого нет, то и покупка своего жилья в столице или в другом большом городе России оказывается невозможной», — заключает девушка.

Зубаревич отмечает, что те, кому срочно нужно жилье, могут воспользоваться другими льготными программами, но крупные банки ужесточают условия. Так, например, ВТБ повысил первоначальный взнос по семейной ипотеке до 50% стоимости жилья, а Сбербанк и вовсе приостановил выдачу таких займов.

Прямо сейчас тот период, когда рынок недвижимости пытается адаптироваться к новым условиям, говорит маркетолог Станислав Краснов. «Разрабатываются совместные программы застройщиков и банков, чтобы повысить доступность ипотеки. Но здесь тоже неизвестно, на какие банковские лимиты мы можем рассчитывать», — отмечает он.

В ближайшее время стоит ожидать еще каких-то мер, направленных на стимулирование покупки жилья россиянами. «Например, расширяется кредитование строительства частных домов», — добавила Зубаревич.

В целом для россиян доступность жилья снизилась. Исключение составляют только те, у кого сильно вырос доход, — это менеджеры высшего звена из сферы военно-промышленного комплекса, опытные (а не начинающие) специалисты в IT, а также участники «специальной военной операции» в Украине, получившие выплаты. 

• Теги:
• бедность
• жилье
• ипотека
• недвижимость
• экономика