Как «эффект Долиной» изменил рынок вторичного жилья и что теперь будет

Ситуация с продажей квартиры певицы Ларисы Долиной и решением суда оставить недвижимость и полученные деньги за ней произвели фурор на рынке вторичного жилья в России. Количество дел об оспаривании сделок по продаже квартир резко возросло, а число россиян, оставшихся без денег и единственного жилья, составило сотни человек. «Такие дела» разбирались, что происходит на самом деле и как не попасть в правовую ловушку.

Приятный продавец

В сентябре 2024 года Арина из Мурманска задумалась о покупке собственной квартиры. Ей удалось накопить 600 тысяч рублей на первый взнос. «Я рассматривала квартиру как уголок безопасности, где я могу завести семью и откуда меня никто не выгонит, потому что это будет мой дом», — рассказывает девушка.

Один из вариантов жилья ей особенно приглянулся: милая квартира, в районе по соседству родственники и друзья, продавцы — приятные люди. По документам единственным собственником квартиры оказалась вежливая женщина 46 лет. Во время просмотра квартиры она была с мужем, который раньше работал в силовом ведомстве. «Продавец рассказала, что работает медиком. А у меня мама медсестра, а папа служил в структурах несколько лет, вот и зацепились языками», — вспоминает Арина.

Супруги рассказали, что собственноручно делали в квартире ремонт, а продают ее сейчас, потому что переезжают в Подмосковье. После нескольких дней раздумий Арина решилась на покупку.

Она встретилась с продавцами на подписании предварительного договора купли-продажи, тогда же передала 50 тысяч рублей задатка. Все было официально: сделка проходила в риелторском агентстве, в присутствии специалистов и даже под видеонаблюдением. Перед подписанием договора агентство проверило все документы на квартиру и даже самих ее владельцев (не являются ли они банкротами и не входят ли в реестр террористов и экстремистов). Проверка показала, что сделка безопасна.

После этого Арина взяла в долг еще несколько сотен тысяч рублей и получила ипотеку в Сбербанке под 21,6% годовых. Для верности стороны договорились, что воспользуются услугой безопасной сделки, что исключало путаницу в оплате и мошенничество.

«Для меня это серьезная покупка. Процент по ипотеке пугал, но я решила, что делаю правильный и взрослый шаг», — вспоминает девушка.

После сделки продавцы должны были выписаться из квартиры в течение семи дней, через месяц — передать Арине ключи, но очень скоро муж бывшей собственницы заявил, что та попала в больницу. А еще через несколько дней супруги и вовсе перестали отвечать на звонки и сообщения новой законной владелицы недвижимости. 

Вместе с риелторами с обеих сторон Арина поехала в купленную квартиру. Там ее встретил муж собственницы и заявил, что семья намерена аннулировать сделку. «Тогда выяснилось, что они якобы перевели все деньги мошенникам», — рассказывает Арина.

Неизвестные связались с супругами по телефону, представившись силовиками, и сообщили, что их аккаунты на «Госуслугах» взломаны, из-за чего теперь их квартиру пытаются продать злоумышленники. Для того чтобы «поменять кадастровый номер» и «аннулировать сделку», нужно продать жилье, а деньги перевести на «безопасный счет», объяснил муж бывшей владелицы Арининой квартиры.

Девушка обратилась в полицию, но там ей сказали, что это гражданское дело и нужно идти в суд. Так она и сделала. В иске Арина потребовала выселения из своей квартиры ее бывшей собственницы. В ответ на это женщина направила в суд встречный иск — о признании сделки по продаже недействительной.

Суд рассматривал дело год. 

Супруги — в одной комнате, Арина — в другой. Ванной и кухней пользовались как в коммуналке. «Открытой агрессии уже нет, но все это доставляет жуткие неудобства».

Счет за услуги ЖКХ соседи делят поровну, а вот 44 тысячи рублей по ипотеке Арина ежемесячно платит одна. «Живя в коммуналке, я иногда забываю, что это моя квартира, но ежемесячный платеж об этом напоминает», — горько шутит Арина.

«Эффект Долиной»

По данным судебного департамента при Верховном суде, в 2024 году в суды поступило 4,2 тысячи исков об оспаривании перехода прав на недвижимость. Это на 4% больше, чем в 2023 году.

Общая сумма всех исков за тот же период выросла на 14% и составила 1,7 миллиарда рублей. За первое полугодие 2025 года российские суды зарегистрировали 1,8 тысячи исков на рекордные 3,1 миллиарда рублей. Причем эти показатели не обязательно отражают реальную картину, потому что иногда дела об оспаривании сделок по продаже недвижимости суд записывает в другие категории.

«Количество исков по оспариванию сделок начало расти после 2022 года. Если раньше таких случаев не было в практике коллег, то теперь я часто слышу от них эти истории. Речь и об оспаривании сделок банкротов, и, конечно, об “эффекте Долиной”», — рассказывает риелтор Алина.

«Эффектом Долиной» в российских медиа стали называть практику оспаривания сделок с недвижимостью на том основании, что продавец действовал под влиянием мошенников. Широкое обсуждение таких случаев началось после того, как суд в Москве постановил вернуть квартиру певице Ларисе Долиной, которую она сначала продала за 112 миллионов рублей, а затем заявила, что действовала по указке мошенников.

По решению Хамовнического районного суда Москвы Долина не только оставляет за собой право на владение проданной квартирой, она также не должна возвращать покупательнице полученные от нее деньги. Судья Татьяна Перепелкова решила, что покупательница сможет взыскать потраченные на недвижимость деньги с мошенников, когда их найдут и привлекут к ответственности. В одном из многочисленных интервью певица заявила, что ей уже известна личность обманувшего ее мошенника. Чтобы доказать это, она предъявила паспорт несуществующего человека с фотографией актера из фильма «Человек-паук» Тома Холланда.

После общественного резонанса и отмены выступлений певицы дело по жалобе покупательницы квартиры Полины Лурье начал рассматривать Верховный суд России. Долина же пообещала добровольно вернуть Лурье ее деньги.

«Тысячи пострадавших»

После скандала с Долиной медиа стали публиковать истории тысяч людей, чьи сделки с квартирами были оспорены по «схеме Долиной».

«В 2025 году прошло больше трех тысяч сделок, итогом которых стали судебные процессы с решениями о возврате квартир продавцам. Полученные ими денежные средства оставались у них, а на покупателей даже заводились уголовные дела», — рассказывал основатель девелоперской компании Baza Development Марк Заводовский.

Впрочем, такие оценки явно завышены, заявил замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

«Мы как регистрирующий орган не подтверждаем даже 10% от того, что говорится. То есть не можем подтвердить даже 300 случаев по стране за последние три года… Управление Росреестра по Москве, где самая дорогая и самая интересная для мошенников недвижимость, подсчитало, что за последние три года есть 130 дел, где как будто бы участвовали мошенники. И в это число могут входить ситуации как с телефонными мошенниками, так и с “традиционными”. И это очень незначительная доля от общего количества всех сделок с недвижимостью», — заявил чиновник.

Он также сослался на данные МВД, которые не подтверждают информацию о тысячах пострадавших.

По словам замначальника следственного департамента МВД Даниила Филиппова, в 2025 году телефонные мошенники заставили россиян продать 251 квартиру, но только в 90 случаях это привело к судебным разбирательствам между бывшими и новыми владельцами.

«Из этих заявлений 55 еще не рассмотрены, по 20 право собственности на жилье оставлено за покупателями, а по 14 — за продавцами», — отчитался Филиппов.

«Такие дела» собрали и проанализировали больше 262 тысяч судебных решений первой и апелляционной инстанций по искам, связанным с недвижимостью, которые были опубликованы с начала 2024 года. Из них лишь чуть больше 660 были связаны с мошенничеством и только 24 имели такую схему, как в деле Долиной, — когда продавец расставался с квартирой под влиянием телефонных мошенников.

Реальное количество вынесенных решений может быть выше, так как они публикуются с задержкой.

Кодовое слово «барсик»

Исходя из судебных решений, которые изучили «Такие дела», типичная мошенническая схема с квартирами включает звонки злоумышленников под видом сотрудников полиции, ФСБ, Центробанка, Росфинмониторинга или судебных приставов и сообщение жертвам о том, что с их аккаунтами на «Госуслугах» или с банковскими счетами происходит что-то плохое.

Например, в одном из таких дел мошенники заявили своим жертвам, что их квартиру выставили на продажу черные риелторы и для того, чтобы спасти имущество, владельцам нужно фиктивно его продать. Якобы для того, чтобы сорвать мошенническую сделку.

В другом деле злоумышленники заявили жертвам, что от их имени было взято большое количество кредитов, деньги уже перевели украинской армии, и теперь пострадавшим грозит уголовное дело о госизмене, терроризме или по другой тяжкой статье. Мошенники уверяли своих жертв, что для них единственный шанс спастись — помочь поймать этих преступников, поучаствовав в «спецоперации» с «внештатными сотрудниками».

Согласно материалам судов, в таких ситуациях люди часто идут не только на продажу квартиры, но и на то, чтобы взять дополнительные кредиты, как этого требуют звонящие. 

Бывшие хозяева квартир в таких случаях считают, что действуют под контролем сотрудников силовых структур. Их уверенность в этом подтверждают поддельные бумаги, удостоверения и некие кодовые слова. Например, жительница Барнаула передала деньги курьеру, которого опознала по кодовому слову «барсик».

В Ставрополье мошенники использовали пароль «саншайн» и бумагу с некой печатью Центробанка. Этот документ якобы гарантировал, что после окончания операции по поимке преступников деньги будут возвращены с «безопасного счета» их владелице.

При этом только в пяти из 24 случаев продавцы квартир заявляли, что, по их мнению, покупатели были в сговоре с мошенниками. Но ни одну такую связь суд не подтвердил.

«Никаких способов защититься нет»

В 54% случаев вплоть до апелляционной инстанции суды прислушивались к бывшим владельцам и возвращали недвижимость им. Доказать свою правоту покупателю удалось в 10 из 24 дел, еще одно было отправлено на новое рассмотрение.

Отменяя сделки, суды указывают на порок воли продавца — якобы люди, находясь под влиянием мошенников, не осознавали, что делают. Для того чтобы установить это, суд обычно назначает психолого-психиатрическую экспертизу продавца.

В деле Арины из Мурманска продавец прошла две психиатрические экспертизы, обе показали, что женщина понимала, что делает, но на момент сделки у нее было «нарушение восприятия» происходящего. Арина возмущается:

Пытаясь предотвратить ссылку на порок воли, риелторы все чаще стали требовать у продавцов справку от психиатра о том, что те не состоят на учете.

«Количество проверок перед сделкой постоянно растет: сначала требовались только правоустанавливающие документы, потом выписка из Бюро кредитных историй о том, что продавец не в предбанкротном состоянии, а теперь — справка от психиатра. Раньше ее требовали только у очень пожилых людей, но сейчас это почти повсеместная практика. Иногда продавца прямо перед сделкой просят пройти освидетельствование», — рассказывает агент по недвижимости Алина.

При этом справка, выданная психиатром продавцу, не защищает покупателя, следует из судебных решений, изученных «Такими делами». Из четырех дел, где продавец предоставил этот документ, оставить за собой квартиру покупателю удалось только в двух.

Депутаты, обеспокоенные распространением оспаривания сделок по покупке квартир, предложили разные меры, среди которых сделать обязательным нотариальное заверение сделок. Сейчас при сделке купли-продажи жилья это добровольная процедура. Но и нотариус не является гарантией безопасности сделки — в решениях, которые анализировали «Такие дела», упоминается шесть случаев, когда стороны по своей инициативе заверили договор у нотариуса. Две из шести квартир все равно были возвращены бывшим владельцам. 

Еще одной мерой от депутатов стало предложение о введении «периода охлаждения» между сделкой и получением денег продавцом. Но и это едва ли кого-то спасет: собственники квартир подолгу находятся под влиянием мошенников, так как остаются уверенными, что помогают правоохранителям в поимке преступников. Например, в деле Арины продавцы отдали деньги мошенникам только через несколько дней после сделки.

«Стопроцентных способов защититься сейчас нет. Страховые компании отказываются платить, потому что мошенники — это форс-мажор… Но это все равно не значит, что не надо ходить заверять сделки у нотариуса, брать справки у психиатра и пытаться максимально обезопасить себя», — объясняет риелтор Алина.

В семи из 24 проанализированных дел покупатели квартир брали ипотечные кредиты, но ни в одном из случаев суд не закрыл их обязательства перед банком.

В большинстве случаев из дел, которые изучили «Такие дела», при аннулировании сделки деньги было решено вернуть покупателю. Только в двух ситуациях этого не произошло: это дело Долиной и еще одно. Впрочем, там кассационный суд отменил это решение, указав, что не возвращать деньги покупателю нечестно.

Присужденные деньги зачастую сложно получить, говорит юрист Елена Макарова. По закону приставы должны взыскать деньги с продавца в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. Но фактически это может затянуться на неопределенный срок, отмечает она: «Нужно будет постоянно ходить к приставам и напоминать им о необходимости исполнения решения суда».

* * *

Спустя год разбирательств Арина и бывшие собственники ее жилья заключили мировое соглашение. По нему девушка обязуется вернуть квартиру, когда бывшие собственники выплатят ей все потраченные деньги и проценты по ипотеке. Пока этого не произойдет, собственницей останется новая владелица. Впрочем, это решение еще можно обжаловать.

• Теги:
• жилье
• мошенничество